In 3 sorsi – Da anni il settore immobiliare latinoamericano si è prepotentemente affermato come driver delle economie locali. Gli investitori vanno nei mercati emergenti. Il Messico, con Playa del Carmen, si conferma come prima meta.
1. IL TREND NELL’IMMOBILIARE
In Italia ed Europa, spesso per via dei tassi sotto zero a causa dei ripetuti tapering della BCE, gli immobili sono divenuti un passivo non indifferente nel portafogli. Gli italiani rivolgono la loro attenzione ai mercati emergenti, dove ritorni sugli investimenti anche del 14-18% non sono utopie, ma realtà. Inflazione, mercato in espansione, PIL oltre il 3-4%, presenza di immense risorse naturali e innovazione in campo turistico sono il mix che attrae investitori di tutto il mondo.
Il Messico, con la Riviera Maya, si conferma il primo Paese in America Latina per investimenti nel settore immobiliare. Playa del Carmen, tra le prime quindici mete più visitate al mondo, già da quattro anni è la cittadina caraibica con il più alto tasso di costruzione e acquisto immobiliare del mondo, superando metropoli di gran lunga più affollate, seconda al mondo per numero di offerte su portali come Airbnb. Oltre il 25% della popolazione di Playa del Carmen è composta da stranieri che investono. Mediamente a Playa del Carmen un immobile rimane in vendita non oltre 18 giorni, contro una media di 30 del Messico e a dispetto dei 60 degli Stati Uniti. Il settore immobiliare in Messico corre perché eccezionalmente economico all’acquisto e largamente lucroso come investimento. In media, secondo la maggiore agenzia immobiliare a Playa del Carmen, la media dei prezzi solo a Playa del Carmen è in aumento ogni anno di 1.000 dollari per metro quadrato, con ritorni annuali anche del 18%. Già nel 2016 molti esperti ne avevano avuto conferma, con lo stesso trend per il 2017. Il 2018 è roseo nelle prospettive e l’arco 2019-2025 vede già tutti i progetti venduti sulla carta. A mantenere la domanda altissima sono americani, canadesi e cinesi, che formano oltre il 70% della tipica clientela delle case nella Riviera Messicana. Seguono gli italiani, che prediligono le zone dove più facilmente è possibile guadagnare da affitti veloci e vacanzieri, rivendendo dopo anche solo 12 mesi l’immobile a prezzi raddoppiati. A Città del Messico esplodono gli investimenti per l’immobiliare di lusso, ma in quel segmento i primi mercati restano Playa del Carmen, Tulum e Cancun – in pratica tutta la Riviera Maya.
Fig. 1 – Un’immagine della splendida costa messicana
2. MESSICO DA PARADISO TROPICALE A PARADISO FISCALE E IMMOBILIARE
Il Messico vanta alcuni accorgimenti immobiliari e fiscali che favoriscono gli stranieri e l’anonimato che essi cercano. Lo Stato richiede al privato straniero che acquista un immobile nelle zone costiere distanti fino a 50 chilometri dal mare o 150 chilometri dalla frontiera di farlo per mezzo di un trust Messicano o Fedecommesso emesso da una banca. Si protegge un immobile dietro un trust anonimo: non esiste quindi un registro pubblico delle proprietà, che sono totalmente occulte. Inoltre, essendo l’immobile di proprietà di un trust, il compratore non viene legalmente registrato come possidente di alcun bene.
Il proprietario del trust rimane anonimo e legalmente esente da dichiarazioni fiscali e contabili in patria. Questo ha scatenato una corsa agli acquisti di lusso, soprattutto per tutti quegli investitori che non vogliono dichiarare il possesso di un immobile all’estero e pagarci di conseguenza le tasse nel Paese d’origine, pur facendo tutto in forma legale. Potendo sfruttare gli acquisti, le vendite, i passaggi di proprietà o i ricavi degli affitti a breve termine nel più totale anonimato, e per di più in modo completamente legale, il Messico si è trasformato negli anni nella piattaforma necessaria a reinvestire capitali nel settore immobiliare, soprattutto quei capitali che già erano scappati dalla lente del fisco e che trovano un sicuro rifugio legale nelle sue proprietà baciate dal sole − un vero e proprio paradiso fiscale dell’immobiliare.
La tassazione bassa o inesistente sugli immobili e l’assenza di tassazione sugli affitti per vacanza ha reso il Messico la seconda area al mondo per sfruttamento di piattaforme come Airbnb e HomeAway. Anche in paragone con altre nazioni latine, il Messico vince. Il Brasile con quasi 200 milioni di abitanti totalizza in un anno solo 6,5 milioni di turisti stranieri. La Riviera Maya Messicana totalizza 36 milioni di turisti e tutto il Messico oltre 39 milioni in un anno. Un paragone difficile da fare e un livello di affari immobiliari spinto dalla macchina del turismo messicana di dimensioni eccezionali. Accorgimenti fiscali, estrema confidenzialità, pratiche snelle e poca burocrazia fanno da calamita per gli investitori stranieri e rendono il Messico un paradiso fiscale dell’immobiliare. Gruppi alberghieri e multinazionali europee e nordamericane investono una media di oltre 200 milioni di dollari ogni anno in nuovi progetti immobiliari, facendo della Riviera Maya Messicana, e del Messico, un enorme cantiere a cielo aperto.
Fig. 2 – Oggetti tipici dell’artigianato messicano
3. IL FUTURO DEL SETTORE IMMOBILIARE SECONDO AMLO
A rinforzare gli investimenti ci pensa il nuovo presidente Andrés Manuel López Obrador, detto AMLO, o almeno il sentimento positivo che egli porta con sé, convinto di dover rinforzare la classe media e creare una nuova generazione di aspiranti alla classe media con maggiore potere d’acquisto. In questo senso il forte rialzo degli stipendi medi degli operai promessa in campagna elettorale e in parte già formalizzato attraverso il nuovo trattato di libero commercio tra Stati Uniti, Messico e Canada, non fa altro che migliorare le già rosee previsioni del settore immobiliare messicano per i prossimi 6 anni.
Altre nazioni difendono bene questo settore, come Panama con il settore di lusso e societario, e infine Colombia, da sempre strenuo difensore del settore immobiliare con politiche particolarmente appetibili per gli stranieri.
Ivan Memmolo
